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인사이트 레터
한국 리츠인프라의 현주소 - 이제 바닥인가?!
- 등록일
- 2024-06-05
※ 요약하면 이렇습니다
· 배당 투자 열풍이 불고 있어요.
· 전통적 배당 투자처였던 리츠인프라. 국내 상황은 어떨까요?
· 국내 리츠인프라 시장의 투자 기회를 찾아봅시다!
· 관련 KB 펀드들에는 이런 것들이 있어요.
■ 배당 열풍, 그리고 리츠
최근 국내에서 '배당 투자' 열풍이 불고 있습니다. 이는 ETF 투자 흐름만 보더라도 알 수 있습니다.
2022년 7월 3,052억원 수준에 불과했던 월배당 ETF 순자산총액은 어느덧 6조원이 훌쩍 넘어가는 수준으로 발전했습니다.
또한 월배당 ETF 종목 수도 동기간 5개에서 53배로 10배 넘게 증가하였죠.
'꾸준한 인컴'을 원하는 투자자들이 증가하고 있다는 이야기입니다. 점점 더 금융투자를 통해 건물주와 같은 효과를 누리고 싶어 하는 사람들이 늘어난다는 말이죠.
현재의 배당 투자는 커버드콜, 채권형 상품 등 다양한 형태의 상품들이 생기며 다채로워졌습니다.
그러나 오랜 시간 사랑받아온 '전통적 배당 투자처'는 리츠인프라입니다.
한국에서는 맥쿼리 인프라가 가장 대표적인 상품 중 하나였고, 미국에서는 리얼티인컴(O)이라는 상업용 부동산 리츠가 가장 유명했죠.
특히나 리얼티인컴은 코로나 팬데믹과 함께 미국주식 투자 열풍이 불기 전부터 유명한 종목이었습니다.
지금도 국내 투자자 미국주식 보관규모 상위 19위에 위치할 정도이죠. (무려 8,500억원 규모)
'배당 열풍', 그리고 '리츠인프라 투자'. 이 2개의 키워드는 여전히 유효하다는 사실을 느끼게 됩니다.
■ 한국 리츠인프라의 현주소
국내 리츠인프라 시장은 지난 몇 년간 눈부신 발전을 해왔습니다.
2017년 35조원 수준이었던 국내 상장 리츠 총자산 규모는 어느덧 94조원에 가까운 수치를 기록하였고(23년 기준), 이제는 100조원을 향해 달려가고 있습니다.
그리고 일반 투자자가 쉽게 접근할 수 있는 상장리츠 수도 지속적으로 증가하고 있죠.
그만큼 높은 성장 잠재력을 가지고 있으며, 정책적 지원과 연금 계좌에서의 투자 허용도 성장에 큰 디딤돌이 되어주고 있습니다.
또한 한국 리츠의 배당수익률은 미국, 그리고 유럽 리츠들보다 평균적으로 더 높은 상황입니다.
기대 인컴 수익률이 더 높다는 측면도 국내 리츠인프라 시장의 밝은 미래를 그려줄 수 있는 요소 중 하나가 될 것으로 예상됩니다.
우리의 좋은 배당 투자처가 될 수 있는 리츠인프라.
그중에서도 국내 인프라 시장의 밝은 미래를 간략하게 엿볼 수 있었는데요, 이 정도로는 부족함을 느끼셨을 것입니다.
그래서 지금부터는 '왜 한국 리츠인프라인가?'에 대해 좀 더 자세히 알아보겠습니다. 총 5개의 투자 포인트를 하나씩 확인해 봅시다.
■ 투자포인트 1. 저평가
첫 번째 투자 포인트는 바로 '저평가'입니다.
현재 보유하고 있는 자산 가치보다 주가 수준이 현저하게 저렴한 상태에 있다는 것입니다. 내재가치보다 가격이 더 싼 상황이라는 것이죠.
지난 2022년부터 2023년까지 진행된 급격한 금리인상은 이자부담에 대한 불확실성을 키웠습니다. 그리고 이 과정에서 인컴형 자산의 주가가 과도하게 끌어 내려졌죠.
그 과정에서 국내 상장 리츠, 그리고 인프라 펀드가 보유 중인 자산의 순자산가치 대비 시가총액 레벨이 과도하게 낮아졌습니다.
자연스레 국내 상장 리츠 23개 종목, 그리고 인프라 펀드 1개의 평균 시가배당 수익률은 8% 수준까지 높아지게 되었습니다.
이는 국내 고배당 지수인 코스피200 금융의 3.9%, 코스피200 에너지/화학의 2.8%보다 더 높은 수준이며, 그만큼 배당 투자 매력도도 높다고 할 수 있습니다.
요약하면 금리인상 과정에서 크게 떨어진 주가로 인해 배당률이 매력적으로 올라간 것입니다. 물론 하락한 주가는 금리가 다시 내려가기 시작되면 서서히 회복할 수 있겠고요.
■ 투자포인트 2. 주가 미반영
하지만 아직 금리인하에 대한 기대감이 주가에 반영되지 않은 상황입니다. 즉, 아직 가격이 오를 구석이 남아있다는 말이죠.
미국에서 연준의 기준금리 인하에 대한 기대감이 본격적으로 나오기 시작한 시점은 2023년 11월. 이 시기 미국 리츠는 급진적인 상승세를 기록하였습니다.
미국 리츠의 23년 1~10월 수익률이 -11.5%였던 반면, 11~12월 두 달 동안의 수익률은 +20%에 달했죠.
하지만 한국은 미국의 금리 인하 시점과 일정 기간의 시차를 두고 금리를 인하할 것으로 예상됩니다. 그만큼 금리인하 기대감이 아직 리츠 주가에 반영되지 않은 상황입니다.
국내 기준금리 인하 시점이 서서히 가시화될 경우, 미국에서처럼 리츠인프라에 대한 가격 재평가가 충분히 발생할 수 있을 것으로 기대됩니다.
■ 투자포인트 3. 우호적 조달금리
우호적인 조달금리 환경도 국내 리프인프라 시장에 청신호가 되고 있습니다.
리츠, 그리고 인프라 펀드의 수익구조는 '순영업이익 - 이자비용 = 배당가능 재원'으로 구성됩니다.
그렇기에 배당가능 재원이 증가하기 위해서는 이자비용이 작아야 합니다.
리츠 및 인프라 펀드는 자산을 매입하는 과정에서 담보대출을 활용합니다.
그런데 금리 책정의 주된 기준이 되는 CD금리가 22년 12월을 최고점으로 점차 안정화되고 있고, 24년 3월까지도 계속 낮아지는 모습을 보였습니다.
그 외에 회사채 시장도 서서히 안정화되는 등, 우호적인 금리 환경이 마련되고 있죠.
덕분에 리츠 및 인프라 펀드와 같은 인컴형 자산의 투자 매력도도 점차 상승하는 중입니다.
■ 투자포인트 4. 질적·양적 성장
국내 리츠인프라 시장은 질적 양적 성장을 지속 중입니다.
현재의 부동산 시장은 고금리 환경, 그리고 대규모 부채만기 도래와 펀딩 갭 발생 속출 가운데 시장 참여자의 진입이 제한되고 있습니다.
그 결과 자산의 적정 가격도 형성되는 데 난항을 겪고 있죠. (내재가치보다 저렴해지는 상황)
하지만 리츠와 인프라 펀드의 경우는 증자, 담보대출 등 여전히 다양한 자금조달 방안을 활용할 수 있습니다. 이에 할인된 가격으로 좋은 우량 자산을 사들일 수 있게 되었습니다.
이런 상황에서 리츠인프라 펀드는 자산 추가 편입과 함께 재무구조 개선을 기대할 수 있는 우량자산을 시세보다 저렴하게 매입하고 있고, 이 과정에서 주주환원을 극대화하는 중입니다.
■ 투자포인트 5. 시장 참여자 확대
마지막 투자 포인트는 '시장 참여자 확대'입니다.
시총규모, 유동성, 영문 감사보고서 등, 까다로웠던 리츠·인프라의 글로벌 지수 편입 요건이 최근 완화되었습니다.
이에 더 많은 국내 리츠인프라가 해외에 진출할 수 있는 가능성이 열렸죠.
지수를 추종하는 패시브 투자 비중이 큰 리츠, 인프라 펀드의 특성상, 글로벌 지수에 편입되는 것은 더 큰 성장을 위해 꼭 필요한 일입니다.
지수에 편입될 경우 ETF를 포함하여 인덱스 펀드 및 기관 투자자의 신규 자금 유입이 이뤄지고, 이 과정에서 거래량과 주가가 상승할 수 있기 때문입니다.
실제로 JR글로벌리츠도 지수 편입 후 큰 상승을 겪은 바 있죠.
현재 한국 증시에 상장된 23개의 리츠 종목 중, 글로벌 대표 리츠 지수인 'FTSE EPRA Nareit Developed Index'에 포함된 종목은 5개에 불과합니다.
그렇기에 아직 추가 편입에 따른 개별 종목별 수혜, 그리고 국내 리츠인프라 시장에 대한 성장 가능성은 크다고 할 수 있습니다.
■ 주요 리츠인프라 상품 현황
이렇게 한국 리츠인프라 시장의 현주소와 밝은 미래에 대해 확인할 수 있었습니다
KB자산운용에서 운용하고 있는 대표 리츠인프라 펀드도 이러한 모습을 잘 보여주는 중입니다.
국내 상장 리츠와 도로, 철도 등 인프라 관련 자산에 투자하는 'KB 한국리츠인프라'의 경우 금리 하락기에 유리한 배당 상품으로 6.49% 수준의 예상 배당 수익률을 보이는 중입니다.(5/14 기준)
거기에 더해 1년 수익률은 5월 14일 기준 5.65%를 기록하고 있죠.
이를 통해서도 국내 리츠인프라 시장, 그리고 관련 상품들이 충분히 매력적인 구간에 진입했다고 생각해 볼 수 있습니다.
● 안정적인 연간·배당 수익률의 'KB 한국리츠인프라'
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펀드를 운용하는 매니저에 따르면 금리인하 변곡점에 접어든 상황에서 국내외 리츠 시장의 개화가 기대된다고 합니다.
국가별, 섹터별 양극화가 뚜렷해지는 장세를 감안하면 패시브 상품보다 시장 상황을 고려하여 유동적으로 투자하는 액티브 상품이 더 유리하다고 하는데요,
이번 기회에 국내 리츠인프라 투자에도 관심을 가져보시는 건 어떨까요?
KB자산운용에서도 다양한 펀드를 통해 여러분의 리츠인프라 투자를 지원하겠습니다 :)
Compliance notice
※ KB자산운용 준법감시인 심사필 '투자광고 2024_629(다)'
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