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금융현직자 이야기
국내 상업용 부동산 시장 현황 및 전망 (feat. 미국 업무시설의 위기, 부동산 시장 경기)
- 등록일
- 2024-01-17
■ 상업용 부동산, 그 범주와 현황
상업용 부동산은 거주 공간이 아닌 사업 공간을 제공한다는 점에서 주거용 부동산과 구분됩니다.
상업용 부동산의 범위는 비즈니스를 위한 공간을 임대해 주고, 이를 통해 임대료를 수취할 수 있는 부동산을 모두 포함하며,
이 광범위한 범주에는 단일 상가부터 쇼핑센터, 병원, 오피스, 물류센터에 이르기까지 주거용 부동산을 제외한 대부분의 부동산이 포함될 수 있습니다.
우리 모두가 체감할 수 있을 정도로 국내 주거용 부동산의 가격은 최근 몇 년 동안 급격하게 상승하였는데, 동 기간 상업용 부동산(CRE)의 가격은 어떠하였을까요?
서울로 한정한다면 상업용 부동산의 가격도 주거용 부동산 이상으로 급격하게 상승하였습니다.
* 강남역 A+ 에셋타워 2016년 4월: 1평당 2,300만원에 거래 → 2022년 2Q : 1평당 4,752만원에 거래
■ 점점 커지는 미국 상업용 부동산 위기
* 자료 : 게티이미지뱅크
하지만 2023년 초부터 미국을 중심으로 하여 상업용 부동산에 대한 위기감이 높아지며
상업용 부동산의 하락과 관련된 기사가 연일 나오는 것으로 확인됩니다.
특히 상업용 부동산 중에서도 도심에 위치한 전통적 투자처인 업무시설(이하 통칭 '오피스')의 가치가 크게 하락하여
투자원금 손실은 물론이고 담보대출의 이자지급, 원금상환, 추가 담보 제공 등 오피스의 가치 하락에서 파생된 여러 가지 이슈가 발생하고 있습니다.
한 정보업체(그린스트리트)에 따르면 미국 오피스 건물 가격은 작년 초보다 약 25%가 하락한 것으로 조사되었으며,
글로벌 신용 평가기관 무디스가 집계한 2023년 1분기 미국 사무실 공실률은 19.0%로, 1992년 이후 31년 만에 최고 수준을 기록하였다고 합니다.
이처럼 미국의 오피스 시장이 큰 위기에 처했는데 국내 상업용 부동산의 현황은 어떠 한지, 특히 국내 오피스 시장은 괜찮은 것인지 간단히 짚어 보도록 하겠습니다.
■ 국내 오피스 시장은 과연?
상업용 부동산은 Capitalization Rate(이하 Cap. Rate)라고 불리는 할인율을 적용해서 가치 평가를 하는 것이 일반적입니다.
Cap. Rate은 금리와 밀접한 양의 상관관계가 있기에, 금리가 상승하면 Cap. Rate도 후행적으로 따라 오르면서 상업용 부동산의 가치가 하락하는 것은 자연스러운 현상입니다.
게다가 상업용 부동산은 주거용 부동산보다 높은 LTV 적용이 가능하여
매매가의 60~80%까지도 담보대출을 받기 때문에, 금리 상승에 따른 수익성 악화가 극심한 자산입니다.
만약 LTV를 75%까지 사용하여 대출을 받은 경우라면 대출금리가 최소 1%씩만 올라가더라도 투자원금 대비 연 이익 배당률은 3%씩 떨어지게 되므로,
금리 상승기에는 수익률 급락에 따라 가격이 떨어질 것으로 기대하는 것이 합리적이라 할 수 있습니다.
이런 흐름을 타고 가장 빠르게 가격이 하락한 국내 상업용 부동산 섹터는 물류센터 섹터라 할 수 있습니다.
고금리에 엎친 데 덮친 격으로 미국의 오피스 시장과 비슷하게 공급이 수요를 초과하면서 가격 하락을 부추겼기 때문입니다.
물론 미국 오피스의 경우 재택근무로 인하여 수요가 크게 감소한 것이고, 국내 물류센터의 경우에는 단기간에 너무 많은 공급이 이루어졌기 때문인 것이기에
국내 물류센터에 대한 위기감보다는 미국의 상업용 부동산에 대한 위기감이 질적으로 더 큰 것으로 보입니다.
재밌는 것은 이런 악조건 하에도 불구하고 국내 오피스 시장은 미국의 오피스 시장과는 완전히 다른 분위기를 보이고 있다는 것입니다.
예를 들어 아래 세 빌딩은 '22 년 하반기 이후 거래된 오피스 빌딩이며 모두 주요 권역에서 역대 최고가(10,000 평 이상 대형 빌딩의 평당 가격 기준)를 기록하면서 거래되었습니다
이는 금리 외에도 여러 요인이 복합적으로 상업용 부동산 가격에 영향을 미치고 있다는 것을 시사하는 것이며,
아래 글에서는 국내 오피스 시장의 가격을 지탱하는 복합적인 요인을 중점적으로 살펴보고자 합니다.
이를 위해 업계 전문가들과 의견을 나누어 본 결과, 아래와 같은 요인들이 오피스의 가격을 인상시키는 주 요인으로 거론되었습니다.
■ 오피스 가격 인상 요인
▶ 1. 오피스 신규 공급 제한(임대료의 급격한 상승)
가장 기본적 이유라 할 수 있습니다.
서울은 크게 3개의 업무권역이 있으며 업계에서는 이를 CBD(Central Business District), YBD(Yeouido Business district), GBD(Gangnam Business District)로 부릅니다.
이 3개의 주요업무권역에서 오피스가 입지할 수 있는 상업용지는 대부분 소진되었기 때문에,
3대 권역 내에서 신규 오피스를 공급하기 위해서는 재건축이나 도시환경정비사업 등을 통해야만 할 정도로 공급 가능한 토지가 매우 제한적입니다.
공급이 부족해 짐에 함에 따라 임대료는 두 자리 대의 상승률을 보여주면서 역대 최고 수준(’23 년 1Q 기준 평당 86,497 원)을 기록하였고,
공실률도 역대 최저(‘23 년 1Q 기준 서울 전역 2.2%) 수준을 기록하면서 오피스에서 발생하는 임대수익이 크게 증가하였습니다.
이러한 임대수익의 증가는, 고금리로 인한 Cap. Rate 상승에도 오피스의 평당 가격은 올라가는 진기한 현상을 만들어 낸 것으로 보입니다.
▶ 2. 재택근무의 부재
한국 오피스 시장이 미국과 같이 흔들리지 않을 수 있었던 중요하면서도 웃픈(?) 요인입니다.
미국의 경우 코로나가 종식된 이후에도 재택근무가 정착된 반면,
한국의 경우 코로나가 완화되는 시점에 대부분의 기업이 사무실로의 출근을 강요하였기 때문에 오피스에 대한 수요가 유지될 수 있었습니다.
물론 한국인이 외국에 비해 재택근무보다 출근하여 근무하는 것을 선호(집중력 등을 이유로) 하는 경향이 많다는 분석도 있었습니다.
▶ 3. 서울의 업무기능 강화에 따른 수요 증가
서울, 경기•인천지역은 국내 전체 인구의 약 51%가 살고 있으며 세계적으로 손꼽히는 인구밀집도가 극심한 Metropolitan Area 라고 할 수 있습니다.
통계에 따르면 서울의 인구는 조금씩 감소하고 있지만, 서울의 주요 산업 종사자 수는 매년 늘어나는 것으로 확인됩니다.
매년 경기도의 인구는 증가하는 것을 볼 때 서울의 주거기능은 경기도로 일부 이전되고 있으나, 업무기능은 강화되고 있다는 분석이 가능합니다.
코로나 시기에는 오피스 내 집단 감염을 우려하여 1 인이 사용하는 평수를 늘리고자 했던 시도도 있던 것으로 보입니다.
▶ 4. 외국계 자본의 대거 유입
2022년은 외국계 기관투자자가 국내 상업용 부동산 시장을 움직였다고 얘기할 수 있을 정도로 많은
외국계 기관(GIC, KKR, 벤탈그린오크, Hines, AEW 등)이 오피스 섹터에 투자하였습니다.
외국계 투자자가 아시아에서 일본, 호주 외에도 한국이 매력적인 부동산 시장임을 인지하기 시작하면서
경쟁적으로 국내 오피스와 물류센터를 매입하였는데, 이러한 In-bound 투자가 국내 오피스 시장의 가격 방어에 큰 도움이 된 것으로 판단됩니다.
이러한 외국계 투자자에 힘입어 한국 상업용 부동산은 아시아태평양 지역에서 2022년 거래 규모 1위를 기록하였는데,
이러한 추세는 2023년 초까지도 지속되었으나 미국 오피스 시장의 위기 발생 이후 오피스 섹터 전체에 대한 거부감이 형성되고 있어
당분간 외국계 투자자의 경우 오피스 외의 다른 섹터로 눈을 돌릴 것으로 예상됩니다.
■ 국내 섹터별 온도 차이
앞서 서울 오피스 시장이 미국 오피스 시장의 위기가 무색할 정도로 견고해 보일 수 있었던 요인을 간단히 살펴보았습니다.
하지만 미국 오피스 섹터의 하락이 전체 상업용 부동산 중 특히 심한 것처럼, 국내에서도 섹터별로 온도 차이는 존재합니다.
이는 하단의 상업용 부동산 섹터별 현황 및 전망을 정리한 표를 참고하여 주시기 바랍니다.
■ 마무리하며
위의 표와 같이 국내 상업용 부동산은 섹터별로 조금씩 상황이 다르지만 가격이 어느 정도 조정되면서 전반적으로 안정을 유지하고 있는 것으로 보입니다.
오피스와 호텔 등 업황이 좋은 상업용 부동산은 금리 하락과 함께 우상향 곡선을 그릴 것으로 조심스럽게 예상하고 있으나,
그럼에도 불구하고
① 높은 이율로 인한 Cap. Rate의 상승 압박은 계속되고 있으며
② 부동산 PF 대출 연체율의 증가, 스타트업 업체들의 유동성 부족
③ 미국, 유럽발 상업용 부동산 risk 등 향후 상업용 부동산의 가격에 부정적인 영향을 줄 수 있는 많은 난관이 남아 있는 만큼,
상업용 부동산 투자도 신중을 기해 옥석 가리기가 필요한 시점으로 판단됩니다.
참고하시어 제 글을 읽어주신 모든 분들이 성공적인 투자를 하시기를 바라겠습니다 ^^
By. KB자산운용 James Yoo
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