투자 아이디어

이 '상가 건물'은 이제 제 겁니다
    - 지도 밖으로 투자하라 일본 편 (By. Hotelier Yoshi)


■ 하루 평균 300만 명 이상 방문 '핫 플레이스'

네가 없는 거리에는~♩
내가 할 일이 없어서~♪
마냥 걷다 걷다 보면~♭
추억을 가끔 마주치지~♬
- 성시경 '거리에서' 가사 중 -


'발라드 왕자'라는 별칭으로 2000년대 대한민국 가요계를 평정했던 성시경 씨를 기억하시나요?
비록 지금은 먹방 유튜버로 더 유명하지만, 필자의 학창시절에는 성시경 씨 노래가 뭇 남성들의 애창곡이었죠.

갑자기 왜 뜬금없이 가수 이야기냐고요? 실은 성시경 씨의 대표 곡인 '거리에서'의 뮤직비디오 배경에 대해서 말씀드리기 위함입니다.

네이버나 유튜브에서 #성시경 #거리에서를 검색하면 뮤직비디오를 손쉽게 보실 수 있을 텐데요. 해당 뮤직비디오는 일본 올 로케로 촬영되었죠.

17년 전 촬영 영상임에도, 일본 특유의 아기자기함과 정돈된 모습이 잘 담겨 있습니다.
그런데 영상 후반부에 이와는 다른 이질감이 느껴지는 장면이 있습니다.
바로 성시경 씨가 길 한가운데서 노래를 부르고 있는데, 뒤로 수백 명의 사람들이 뒤 섞여 우르르 지나가는 장면이죠.

이 장면은 아마 도쿄를 방문해 본 적 있는 사람이라면 누구나 한 번쯤 방문하게 되는 그곳,시부야 거리를 배경으로 하고 있습니다.
한국인들 사이에서는 '스크램블 교차로'로 유명한 곳이죠.

이 앞으로 하루 300만 명 이상의 사람들이 지나간다고 하는데요, 우리나라에서 유동 인구가 가장 많은 곳이 강남역 부근인데,
일 평균 유동인구가 80만 명 정도라고 하니, 시부야가 얼마나 '핫 플레이스'인지 대강 짐작이 되시죠?



그런데 말입니다.. 관광객들 사이에서 더 유명한 건, 오히려 시부야역을 마주 보고 있는 건물 2층에 있는 '스타벅스'입니다.
왜냐하면 여기가 스크램블 교차로를 지나는 수많은 사람을 구경할 수 있는 명당이기 때문이죠.



이 빌딩의 정식 명칭은 Q FRONT Tower입니다.
1999년 준공된 24년차 건물로, 지상 8층, 지하 3층으로 된 연면적 약 2,000평의 대형 상업시설이죠.

"어! 나 여기 알아!!", "영화(분노의 질주_도쿄 드리프트)에서 봤는데!" 등등.. 일본을 소개할 때 자주 등장하는 익숙한 건물입니다.

그럼 과연 이런 초우량 빌딩은 도대체 누가 가지고 있는 걸까요? 다름 아닌 당신이 될 수도 있습니다. J리츠라는 수단을 통해서 말이죠.

조금 더 자세히 알아볼까요?
이 건물은 일본 증시에 상장된 J리츠 중 한 종목인 Tokyu REIT(종목코드: 8957 JP Equity)가 보유하고 있는 건물입니다.
Tokyu REIT는 해당 건물을 2003년 9월에 151억엔(약 1,389억원)을 주고 구입해서 현재까지 보유하고 있죠.

그렇다면 20년이 지난 지금, 이 건물의 가치는 얼마일까요?
일본은 지난 30년간 디플레이션을 경험했으니 건물 가치가 오히려 하락하지는 않았을까요? 아니요. 정반대입니다.

2023년 3월 기준, 해당 건물의 감정평가액은 380억엔(약 3,493억원)입니다.
지난 30년간 일본 물가가 제자리였음에도, 실물 자산인 부동산 가격은 두 배 이상 상승한 것이죠.
게다가 감정평가액은 어디까지나 기준일 뿐, 해당 건물이 실제로 시장에 매물로 나온다면 훨씬 높은 가격에 거래될 것입니다. 속된 말로 입지가 깡패이기 때문입니다.

그럼 이 매력적인 건물을 내 것으로 만들려면 어떻게 해야 할까요?
Q FRONT Tower의 소유권을 가진 Tokyu REIT에 내가 투자하면 되는 거죠.
23년 8월 말 현재, Tokyu REIT의 주가는 주당 183,000엔(약 168만원)이므로, 200만원이 채 안 되는 돈으로 도쿄 시내 한가운데 위치한 시그니처 건물을 간접 소유할 수 있는 셈입니다.
(물론, 내 투자 금액에 비례하여 건물 전체, 혹은 건물 외벽 타일 몇 장 정도가 내 것이 되는 셈이기는 하지만요.)


■ 뒤에서 밀어주고 앞에서 끌어주는 '스폰서'

이런 똘똘한 건물을 가진 Tokyu REIT에 대해 조금 더 자세히 알아보겠습니다.
해당 J리츠는 일본 수도권을 중심으로 8개 전철 노선 사업을 영위하고 있는 민간 철도 사업자인 ㈜도큐 부동산이 스폰서입니다.

도큐 부동산은 시부야 지역을 거점으로 철도 노선을 따라 다수의 부동산을 개발 및 운영하는 회사입니다.



이들은 일본인들의 핵심 이동 수단인 전철을 기반으로 사업을 전개하고 있기 때문에 자금력 확보에 용이합니다.
게다가 전철 노선이 지나가는 주요 거점의 부동산을 일찌감치 확보한 후 개발하는데 최적화되어있죠.

스폰서가 개발한 우량 부동산은 시장에서 매각되기도 하지만, 관계사인 Tokyu REIT에 우선적으로 공급하게 됩니다.
한 마디로 스폰서가 뒤에서 밀어주는 셈입니다.

이후 Tokyu REIT는 해당 부동산 운영을 통해 발생하는 사업소득(주로 임대료 수익)의 대부분(90% 이상)을 투자자들에게 분배하는 구조로 되어 있습니다.

그런데 시간이 많이 흘러 건물이 노후화되면 어떻게 할까요? 이때 또 스폰서의 역량이 발휘됩니다.

건물의 노후화가 심각하게 진행되어 개보수 수준을 넘어 재개발이 필요할 경우, 해당 자산을 스폰서에게 되파는 방법을 고려할 수 있습니다.

이로 인해 보유자산의 평균 연식을 낮출 수 있을 뿐 아니라, 토지 가격 상승에 힘입어 매입 가격 대비 높은 가격에 부동산을 매각함으로써 자본 차익을 노릴 수 있는 것이죠.
이번엔 스폰서가 앞에서 끌어주는 셈이라고 할 수 있겠네요.

이처럼 Tokyu REIT는 부동산 개발 사업을 전개하는 스폰서의 후광 효과를 톡톡히 보고 있습니다.
덕분에 상업시설뿐 아니라 오피스를 포함한 5개 섹터, 31개의 핵심 부동산을 보유하고 운영할 수 있는 거죠.




■ 도쿄를 넘어 지방 거점 도시로

서울뿐 아니라 뉴욕, 파리 등 인구가 밀집한 대도시에는 그곳을 대표하는 문화와 지역, 건물 등이 있기 마련입니다. 일본도 마찬가지입니다.

일본 제2의 도시인 오사카의 경우, '천하의 부엌'으로 불릴 만큼 다양한 먹거리로 유명하죠. "오사카 사람은 먹다가 망한다"라는 말이 있을 정도니까요.



한편 오사카는 상인의 도시로도 불립니다.
과거 센고쿠 시대, 일본의 수도였던 교토에 집중되어 있던 경제력을 분산하기 위해 전국의 유명 상인들을 인접 도시인 오사카로 유인하면서부터 말이죠.

그 결과, 오사카는 돈과 사람이 넘쳐나는 경제도시로 변모할 수 있었습니다.
이 같은 흐름은 오늘날까지 이어져, 일본 자국민은 물론 전세계인이 즐겨 찾으며 소비의 메카로 자리매김하게 되었습니다.

그럼 연간 약 1,230만명(오사카 관광국 조사_2019년)의 외국인 관광객이 찾는 오사카에는 J리츠가 보유한 부동산이 없을까요?
물론 있습니다. 그것도 메인 도로에 입지한 초우량 건물들로 말이죠.

그중 하나를 소개해 드리겠습니다.

오사카 하면 무엇이 제일 먼저 떠오르시나요? 유니버셜 스튜디오 재팬? 오사카성?
그보다 훨씬 유명한 간판이 하나 있습니다. 누구나 한 번은 포즈를 따라 한다는 '구리코' 간판입니다.

이 간판은 도톤보리라는 지역에 있는데요, 오사카에서도 사람이 가장 많이 모이는 곳으로 유명합니다.



이번에 소개해 드릴 건물은 도톤보리 부근에 있습니다.
오사카 지역 메인 상권인 난바역에서 신사이바시 역으로 가는 큰 길에 면하고 있죠.

게다가 아래 사진에서 확인할 수 있는 것처럼 해당 건물은 글로벌 럭셔리 브랜드인 'PRADA'가 통으로 임대하여 사용 중에 있습니다.

때문에 공실에 대한 걱정도 없죠.
이뿐인가요? 양옆으로 'HERMES', 'CHANEL', 'LOUIS VUITTON' 등 초일류 브랜드가 줄지어 입점하여 명품 거리를 형성하고 있어 시너지를 내고 있습니다.
우리나라로 치면 서울의 청담동 같은 느낌이랄까요?



해당 건물은 2013년에 지하 1층, 지상 6층 구조로 지어진 연면적 420평의 중형 사이즈 상업시설인데요, 이쯤 되어서 궁금하실 겁니다.
이 건물은 누가 얼마에 샀고 지금까지 얼마나 올랐는지.

해당 건물은 일본도시펀드(종목코드: 8953 JP Equity)라는 J리츠가 2018년 1월 150억엔(약 1,370억원)에 매입했습니다.
이후 약 5년이 지난 지금, 해당 건물의 감정평가액은 162억엔(1,483억원)으로 약 110억원 상승한 상태죠.

일본도시펀드의 주당 가격이 현재 97,800엔이니까 100만원이 안되는 돈을 투자하면 PRADA에서 임대료를 받는 건물주가 된 기분을 누릴 수 있는 것입니다.

어떠세요? J리츠가 가진 부동산 중, '상업시설'의 투자 매력에 대해 공감하셨나요?
그렇다고 벌써 투자를 결정하기엔 이릅니다. 아직 J리츠가 가진 매력의 10%도 알려드리지 못했거든요.

그럼 다음 연재는 가을 여행 시즌을 맞아 J리츠가 보유한 자산 중 '호텔'에 대해 심층 탐구해 보도록 하겠습니다.


By. KB자산운용 Hotelier Yoshi

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