투자 아이디어

서울에서는 광화문, 여의도, 강남 지역을 3대 업무 지구로 꼽습니다.
이처럼 도쿄 역시 핵심 3구(치요다구, 주오구, 미나토구), 나아가 5구(+시부야구, 신주쿠구)를 주요 업무 지구로 꼽는데요.

부동산 시장에서 흔히 '상급지'라고 표현하는 핵심 지역일수록, 상승장에서는 시세 변화에 가장 민감하게, 하락장에서는 가장 둔감하게 반응하는 경향이 있습니다.
그럼 도쿄 핵심 지역 주거 시설의 임대차 시세는 어떻게 변해왔는지 한 번 살펴볼까요?




우상향 중인 일본 주택 임차료

우리나라에서 말하는 아파트를 일본에서는 맨션이라고 부르는데요,
직주(직장과 주거) 근접의 고층 맨션의 경우, 가족 단위의 임차 수요가 많아 공실이 거의 0에 가깝습니다.
이처럼 가동률이 높다 보니, 매매 가격은 물론, 월세 역시 지속적으로 상승하고 있죠.

실제 사례를 통해 한 번 살펴볼까요? 아래 사진은 시부야에 위치한 전용 면적 17평 아파트(방 2+화장실 2)의 월세 매물입니다.

"17평짜리 아파트에 3인 가족이 살기엔 좀 좁지 않나?"라고 생각되지는 않으시나요?

하지만, 일본 주요 도심지에서 2LDK 구조 주택이라면 굉장히 큰 편에 속합니다.
일본인 친구의 집에 방문해 봤거나 도쿄 시내 호텔에 투숙해 본 경험이 있는 사람이라면 충분히 공감하실 겁니다.
 

그럼 한국인 기준으로는 조금 작아 보이는 이 주택의 한 달 월세는 얼마나 할까요?

해당 맨션은 올 5월 준공된 신축 건물로, 현재 공실인 3층을 기준으로 한 달 월세는 28.7만엔(약 252만원)입니다.
올해 준공한 신축이기에 10년 전 대비 임대료가 얼마나 올랐는지는 확인할 수 없어 아쉽네요.

그렇다면 시부야에 입지한 유사 조건 아파트들의 평균 월세 추이를 한 번 살펴볼까요?
아래 그래프에서 확인할 수 있는 것처럼, 2012년 전까지만 하더라도 시부야 지역에 있는 동일 유형 임대주택의 평균 임대료 변동폭은 매우 미미했습니다.

하지만 아베 전 총리의 주요 정책이었던 '아베노믹스'의 순풍을 타고 일본 부동산 시장이 점차 살아나면서 변화가 시작되었죠.
그 결과 2012년을 기점으로 현재까지 약 10년간 20.4% 평균 임대료 상승이라는 기염을 토했습니다.

90년대 버블 경제가 꺼진 이후, 일본인들이 주택을 바라보는 관점은 180도 바뀌었습니다.

주택을 투자재가 아닌 소비재로 인식한 것이죠.
말하자면 현관문에 들어서는 순간부터 감가상각이 시작되어 가격이 떨어지는 것입니다. 마치 고가의 스포츠카처럼 말이죠.

그래서일까요? 연 1%대의 초저금리에, 집값의 80% 이상까지도 대출받을 수 있음에도,
일본인들은 집을 구매하기보단 월세로 빌려 쓰려는 수요가 강합니다.



이처럼 일본의 주택 임대차 시장에서 임대인이 우위인 상황이 형성되다 보니,
우리나라에서는 익숙하지 않은 계약 형태가 주를 이루고 있습니다. 바로 시키킹(敷金)과 레이킹(?金)이라는 존재죠.

먼저 시키킹은 우리로 따지면 보증금이라고 할 수 있습니다. 보통 월세의 1~2개월 치를 보증금으로 맡기게 되죠.

하지만 우리와 다른 점이라면 계약기간 종료 후에 이 돈을 돌려받기 힘들다는 점입니다.
왜냐하면 집을 원상복구하기 위한 비용으로 이 보증금을 사용하기 때문이죠.
예를 들면 '다다미'라고 하는 일본의 바닥재는 물론, 도배와 수리 등의 비용으로 말입니다.

결국 이름만 보증금이지, 돌려받을 확률은 낮다고 생각하는 편이 좋습니다.

다음으로 레이킹이라는 것이 있습니다.
이를 우리말로 해석하면 사례금에 해당하는데, 집 주인에게 '월세 계약을 체결해 줘서 고맙다'라는 표시로 드리는 것이죠.

시키킹과 마찬가지로 보통 월세의 1~2개월분을 드리게 되고, 당연히 다시 돌려받을 수 없습니다.

우리한테는 너무 낯설죠? 이게 끝이 아닙니다. 또 한 가지 특이한 점이 있기 때문이죠.

일본도 우리와 마찬가지로 보통 주택 임대 계약기간을 2년으로 설정하는 경우가 많은데요, 만약 계약기간 만료 후에도 같은 집에 계속 살고 싶다면 어떻게 해야 될까요?
계약 연장 의사만 밝히면 될까요? 아닙니다.
계약 연장을 위해서는 집 주인에게 월세 1개월치의 계약 갱신료를 지불해야 하기 때문이죠.


일본 주거용 리츠는 선방 중

그럼 일본 주택 시장이 좋다는 것은 잘 알았으니, 우리가 가장 손쉽게 투자할 수 있는 수간인 '리츠'에 접목해서 한 번 알아볼까요?

올 들어 글로벌 리츠 시장은 굉장히 부진한 성과를 기록 중에 있습니다.
여러 가지 요인이 있겠습니다만, 가장 큰 원인은 전세계적으로 금리인상 기조가 가속화되면서, 이자비용 상승이 리츠 기업들의 수익성에 부정적으로 작용했기 때문이죠.

다만, 일본의 경우 주요국의 정책 기조와 결을 달리한 덕분에 선진국 리츠 가격이 20~30%씩 하락하는 모습을 보이고 있는 것과는 달리, 상대적으로 안정적인 흐름을 보이고 있습니다.
그중에서도 시장 상황에 따라 섹터별 움직임은 큰 차별화를 나타내고 있죠.



위 그래프는 J리츠 구성 60개 종목에 대해 전체 및 섹터별 가격 흐름을 나타내고 있습니다.

보시는 것처럼 J리츠 지수(파란색)의 경우 연초 이후 10월 말까지 -4%를 기록하고 있죠.
글로벌 시황이 악화 일로를 걷는 가운데 나름 선방하고 있는 수준이라고 할 수 있습니다.

하지만 주택 섹터(노란색)의 경우는 어떤가요? 연초 이후 -0.7%를 기록하며, 줄곧 가장 양호한 성과를 기록하고 있는 것이 확인되시나요?

이를 현재 가장 시황이 좋지 않은 물류(회색) 섹터와 비교하면 그 차이를 명확하게 알 수 있습니다.
물류의 경우, 연초 이후 -10%의 수익률을 기록하고 있기 때문이죠.


격이 다른 주거생활 제안하는 '콤포리아 레지덴셜 리츠'

J리츠 가운데서도 올 들어 유독 성과가 좋은 종목이 있습니다.
바로 콤포리아 레지던셜(종목코드: 3282 JP Equity)입니다. 해당 종목은 일본 내 주요 거점 도시에 159개 주택을 소유 및 임대하고 있죠.

이 종목보다 시가총액이 큰 주택 섹터 종목도 있지만, 콤포리아의 주가는 올 들어 +8.2%를 기록하며 전체 J리츠 지수를 16% 정도 상회하고 있는 셈이죠.



왜 이렇게 큰 차별화가 나타나는 걸까요? 이유는 다양하겠지만
'일본 경제 회복' → '임금 인상' → '가처분소득 확대' → '소비 및 주거 비용 증가'의 흐름을 캐치하고
일본에서 각광받고 있는 고급 주거 형태인 '타워맨션'에 대한 투자를 본격화한데 따른 효과가 컸습니다.

타워맨션이 뭐냐구요? 혹시 몇 년 전 방송인 추성훈씨가 예능에서 공개해서 화재가 되었던 집을 아시나요?
일본에서 보기 드문 큰 면적(51평)의 고층 아파트 형태로, 월세가 85만엔(약 740만원)이었던 초호화 맨션이었죠.



한국에서는 큰 부지에 아파트 단지를 구성하여 적게는 몇 백 세대에서 많게는 몇 만 세대를 구성하는 것이 일반적이지만,
일본은 오히려 위 사진처럼 작은 부지에 2~3개 동으로 몇 천 세대로 구성하는 경우가 일반적입니다.

콤포리아 레지덴셜 리츠의 시그니처 자산은 '콤포리아 신주쿠 이스트 사이드 타워(아래 사진)'라는 자산입니다.
2012년 1월에 지상 32층, 지하 1층 규조로 건축된 대형 타워맨션이죠.

전체 765세대로 구성되어 있는 해당 건물을 콤포리아가 2016년 2월에 132.6억엔에 취득하여 임대하고 있습니다.

그럼 약 7년이 지난 현재, 해당 자산은 얼마로 변해 있을까요?
올 7월 기준, 175억엔으로 약 32% 가격이 상승했습니다.
하지만 이는 감정가격일 뿐, 최근 엔저 바람을 타고 외국인 투자자들의 일본 부동산 매입이 활황인 만큼, 실제 거래 가격은 약 20~30% 더 비쌀 것으로 전망됩니다.

이처럼 부동산 시장이 전반적으로 침체기를 겪고 있는 가운데, 삶을 위한 필수재인 '주택'의 경우 오히려 형태가 진화하며 그 가치가 업그레이드되고 있는 상황입니다.



이상으로 일본 부동산의 명(明)을 담당하는 주택 섹터에 대해 알아봤습니다.
그럼, 다음 연재에서는 재택근무로 인해 고통받는 일본 부동산의 암(暗), J리츠의 '오피스' 섹터에 대해 심층 탐구해 보도록 하겠습니다.


By. KB자산운용 Hotelier Yoshi

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