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저 건물은 대체 누가 가지고 있을까? - 미국 부동산 리츠 소개
- 등록일
- 2023-07-19
리츠(REIT)의 현재와 미래
'소액으로 건물주 되기'는 리츠(REIT)를 홍보할 때 가장 많이 쓰이는 문구입니다.
그러나 지난 1년간 미국의 금리인상 랠리가 이어지며 많은 리츠 투자자들이 건물주가 되기 위해 투자했던 소액은 더 소액의 돈이 되었죠.
지금까지 전통자산인 주식과 낮은 상관관계를 보이는 부동산으로 여겨지던 리츠는 주식과 함께 이자율의 영향을 받으며 폭락했습니다.
그렇다면 금리 인상의 끝이 보이며 주식이 조금씩 반등하고 있는 지금, 과연 리츠는 어떨까요?
기대와는 다르게 주식보다 낮게 반등하고 있습니다. 리츠와 부동산을 위협하는 금리는 안정세에 진입했으나
SVB 사태 이후 앞으로 나타날 실물 부동산 시장에 대한 부정적 전망이 리츠의 주가 변동성을 높이고 있는 상황입니다.
기본적으로 리츠(REIT)는 Real Estate Investment Trusts의 줄임말로,
투자자들에게 자금을 받아 부동산이나 부동산 관련 자산에 투자하고, 투자를 통해 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 기업 혹은 투자신탁을 의미합니다.
이 중 상장 리츠의 경우 많은 기업과 마찬가지로 주식 시장에 상장되어 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤,
투자한 부동산에서 발생하는 임대수입, 매각차익, 개발수익 등을 통해 투자자들에게 배당을 지급합니다.
부동산의 정기적인 현금흐름으로 인해 그간 주식 대비 안정성이 강조되어 왔지만,
동시에 부동산이라는 인식이 강하기 때문에 금리에 극심한 영향을 받고,
주식시장이 회복하더라도 부동산 시장에 대한 전망이 부정적일 경우 상승폭이 제한되는 모습이 관찰되었습니다.
그러나 시장금리가 점차 하락할 경우 우수한 부동산의 가치는 다시금 회복할 것이며, 이에 대한 기대감으로 하반기 리츠의 가치도 상승할 것으로 기대됩니다.
또한 ① 대부분의 리츠가 보유한 자산의 임대료 및 점유율이 높게 발표되고 있는 점과 ② 견조한 재무 구조를 통해 이자 비용을 축소하고 있는 점은 향후 상승 엔진이 될 것으로 사료됩니다.
실제로 블룸버그 통신은 리츠가 위 요인들로 인하여 하반기에 상승할 것으로 예상하고 있는데요,
이는 리츠의 배당재원(현금 창출 능력)을 나타내는 지표인 P/FFO가 역사적 평균 대비 10% 이상 낮게 형성되어 있기 때문입니다.
(P/FFO에 대한 내용은 다음 연재에서 더 다룰 예정이나 간단하게 말하자면 주식의 PER과 유사한 지표입니다.)
그렇다면 시장이 회복하며 가격이 오르기 전 리츠에 대해 조금 더 말씀드리도록 하겠습니다.
미국 리츠의 종류
과거 미국, 싱가포르, 일본을 포함한 선진국 시장에서는 공모 리츠 시장의 활성화를 통해 투자자들이 다양한 부동산에 투자할 수 있는 환경을 마련해왔습니다.
일반인들에게 익숙한 주택, 상가, 사무실 건물부터 일상생활에서는 쉽게 접할 수 없는 데이터센터, 물류창고, 통신탑 등에 투자하는 리츠가 존재합니다.
이 중 가장 큰 시가총액을 보유한 시장은 미국 시장으로, 2023년 6월 기준 총 202개 종목이 약 1,500조원의 시가총액을 이루고 있습니다.
이번 연재에서는 전세계에서 가장 큰 시가총액을 형성하고 있는 미국 리츠에 대해 다루려고 합니다.
미국 리츠는 약 14개의 주요 섹터로 구성되어 있으며, 크게 성장형 리츠와 가치형 리츠로 분류할 수 있습니다.
여기에서 가장 큰 규모를 자랑하는 것은 바로 디지털 혁명의 중심이 되고 있는 통신탑과 데이터센터입니다.
이들은 뒤에 언급될 물류 리츠와 함께 '성장형' 리츠로 분류되며 흔히 말하는 성장주들과 같이 금리에 민감한 모습을 보입니다.
이번 금리 인상기에도 대부분의 성장형 리츠들이 지속적으로 좋은 실적을 발표했음에도 불구하고 단순히 '금리가 오르니까 성장형 리츠는 안 좋겠지?'라는 인식이 확산되며 크게 하락했습니다.
1. 우리의 웹서핑을 책임져줄 '통신탑 리츠'
통신 인프라 리츠라고도 불리는 이 리츠는 셀타워(기지국)이나 스몰셀(가로수나 전신주에 부착하는 소형 통신 노드)와 같은 무선 통신 인프라를 보유 및 임대하는 종목들입니다.
이들의 주요 임차인은 버라이즌, T-모바일과 같은 미국 대형 통신사이며, 최근 5G 네트워크 확산으로 인해 관심받고 있는 종목이기도 합니다.
대표적인 종목은 아메리칸 타워, 크라운 캐슬 인터내셔널, SBA 커뮤니케이션즈가 있으며, 해당 리츠들은 오랜 기간 동안 통신사들에게 통신 관련 인프라를 임대해왔습니다.
통신사가 전국 각지에 통신 인프라를 운영할 수 없기 때문에 현재 미국의 약 95%의 통신 인프라가 임대 사업의 형태로 운영되고 있다고 합니다.
따라서 우리가 데이터를 사용해야 하는 한 해당 리츠들이 보유한 자산은 지속적으로 필요할 것으로 보입니다.
2. 유튜브 비디오 및 인스타그램을 게시물을 저장하는 '데이터센터 리츠'
우리가 매일 보는 유튜브나 인스타그램에 저장된 동영상이나 사진들은 어디에 저장되어 있는 걸까요? 바로 서버입니다.
서버는 간단하게 저장 공간으로 정의할 수 있는데요, 실제 과정은 더 복잡하지만 간단하게 과정을 설명해 보겠습니다.
유튜브에 업로드된 동영상들은 우선 서버에 저장됩니다.
그리고 우리가 침대에 누워서 재생을 누르면 서버로부터 해당 동영상에 대한 데이터가 인터넷망을 통해 전송돼 우리 핸드폰에서 재생이 되죠.
데이터센터 수요는 인터넷이 발달되던 2000년대 초반 기업들이 관리해야 하는 데이터의 양이 증가하고
많은 데이터를 저장할 수 있는 서버 공간을 필요로 하게 되면서 본격적으로 증가하기 시작했습니다.
높은 초기 투자 비용이 요구되고 시설을 구성할 때 많은 전문 지식을 필요로 하기 때문에 소수의 대기업 외에는 데이터센터를 구축하는 것이 쉬운 일은 아니었습니다.
이에 따라 데이터센터 전문 운영 업체가 나타났으며,
이들은 전문적인 서버 관리를 필요로 하는 임차인들을 하나의 데이터센터에 임차시켜 각자의 서버를 보유할 수 있도록 했습니다.
간단하게 설명하자면 쉐어하우스 같은 개념이죠.
전력 공급, 통풍, 냉각 등 서버 관리에 필요한 서비스를 제공하며 서버를 임대하였고, 해당 사업이 현재 데이터센터 리츠들이 영위하는 코로케이션(colocation facility) 사업의 시작이었습니다.
추후 클라우드 컴퓨팅 사업이 성장하며 아마존, 마이크로소프트 등의 대형 클라우드 사업자들은
자체 데이터센터와 함께 비용 측면에서 유리한 코로케이션을 활용했고, 이에 따라 코로케이션 데이터센터들에 대한 수요가 급증하기 시작했습니다.
향후 ChatGPT, 유튜브, 자율주행 등이 더욱 보편화되며 대량의 데이터 처리가 필요하게 될 것이고,
이에 따라 데이터센터에 대한 수요 및 데이터센터 리츠가 영위할 수 있는 사업의 범위가 다각화될 것으로 보입니다.
3. 빠른 새옹의 핵심인 '물류 리츠'
아마존, ebay, 쿠팡 등은 시사에 관심이 없는 사람도 한 번쯤은 들어볼 정도로 유명한 기업들인데요,
이 기업들의 공통점은 전자상거래(e-commerce)를 주도하는 대기업이자 지금부터 소개할 물류 리츠의 주요 고객사라는 것입니다.
코로나 기간 중 급등하기 시작한 미국의 전자상거래 침투율(소매 매출에서 전자상거래가 차지하는 비중)은 2023년 1분기에도 15.1%를 기록하며 상승세를 지속하고 있습니다.
이와 더불어 미국에서 우리나라의 로켓배송과 같은 Amazon Prime 등이 활성화되며 지난 2~3년간 물류창고에 대한 관심이 폭발적이었습니다.
급격히 상승한 주가에 대한 우려감이 형성되며 2022년간 가장 많은 하락률을 기록하기도 했죠.
그러나 물류 리츠들이 보유한 물류 창고에 대한 수요는 여전히 견조하게 유지되고 있고,
산업용 자산에 투자하는 리츠들 대부분이 건전한 재무구조를 보유하고 있어 향후 견조한 실적발표를 통한 가격 상승이 기대됩니다.
다음은 우리가 일상생활에서 흔히 접할 수 있는 자산에 투자하는 전통 리츠입니다.
아래 섹터들이 전통 섹터로 불리는 이유는 비교적 최근에 떠오르기 시작한 성장형 섹터들과 다르게
예전부터 부동산으로 인식되며 부동산 투자 시장에 존재하던 리테일, 오피스 자산에 투자하기 때문입니다.
대체적을 견조한 성과를 기록했음에도 불구하고 단순히 금리로 인해 하락한 성장형 리츠와 다르게,
팬데믹 기간 중 종목별로 상이한 성과가 발표되며 주가에 양극화가 나타난 섹터이기도 합니다.
4. 소비욕을 충족시켜주는 '리테일 리츠'
미국에서 리테일이라고 하면 크게 두 가지 유형이 존재합니다.
첫 번째는 우리가 흔히 떠올릴 수 있는 대형 몰인데요,
해당 섹터에는 미국 관광 시 필수로 방문하는 대형 아울렛, 각 지역별로 위치한 대규모 쇼핑몰 등이 포함됩니다.
팬데믹 이전부터 미국에 대규모 쇼핑센터들이 다수 준공되고 있었고, 팬데믹으로 인해 고객 방문이 줄어들자 다수의 몰이 파산하기 시작했습니다.
추후 전자상거래가 활성화되며 많은 대형몰 리츠들이 어려움을 겪을 것으로 사료되나,
일정 부분 체험이 가능한 오프라인 쇼핑을 원하는 고객 수요로 인해 입지가 우수한 양질의 쇼핑몰을 보유한 일부 리츠는 지속적으로 안정적인 모습을 보일 것으로 예상됩니다.
불안정한 상황이 이어지는 대형 몰 리츠와 다르게 지속적으로 안정적인 성과를 보여온 리테일 리츠가 있습니다.
바로 소규모 건물에 한 개의 매장이 통으로 임차한 나홀로빌딩(Free Standing)을 임대하는 리츠입니다.
나홀로빌딩은 조금 생소할 수 있는데, 우리나라에서는 맥도날드나 스타벅스 DT점이 대표적인 예시입니다.
해당 리츠들은 대부분 ① 임차인들에게 세금, 관리비, 보험료를 전가하는 트리플넷(triple net) 구조로 임대하고 있고,
② 식료품점, 약국 등 필수소비재를 판매하는 임차인들을 대상으로 임대하는 경우가 있어 팬데믹 시기 중 일어난 물가(관리비용) 상승 및 방문객 저하를 방어할 수 있었습니다.
안정성이 강조되는 물건에 주로 투자하기 때문에 기타 리츠들과 같은 높은 가격 변동성은 없으나,
안정적인 배당을 제공하는 분야이기 때문에 장기적인 배당 원천으로 사용하는데 적합할 것으로 보입니다.
5. 직장인들의 애환이 담겨있는 사무실 빌딩을 소유한 '오피스 리츠'
하늘 높이 솟아있는 대형 건물, 양복과 구두를 신고 그 사이를 걸어가는 모습.
취준생이라면 한 번쯤 생각해 봤을 이상적인 직장인의 모습인데요, 상상의 배경화면에나 존재할 것 같은 멋진 건물은 대부분 누가 가지고 있을까요?
바로 오피스 리츠들입니다.
오피스 자산은 팬데믹 기간 중 재택근무가 확산되며 가장 전망이 어두운 섹터로 뽑히고 있으나,
한때 많은 기관들이 가장 안전하다고 판단했을 정도로 주목받던 자산이었습니다.
재택근무, 하이브리드 근무가 정착화되고 경기가 어려워지며 향후 수요는 더욱 감소할 것으로 예상되고 있지만,
한때 각광받았던 섹터이니만큼 아직까지도 무시할 수 없는 거래량을 보여줍니다.
금번 연재에서는 본격적으로 리츠에 대해 설명하기에 앞서 리츠의 현재 위치, 그리고 또 세계적으로 가장 큰 시츠 시장에는 어떤 리츠가 있는지 알아보았습니다.
앞으로 위 언급된 섹터 외에도 생명과학 연구실, 호텔, 카지노 리츠 등이 있으며 해당 섹터 또한 연재 기간 중 다룰 예정입니다.
다음 연재에서는 각 섹터의 대표 종목에 대해 소개해 드리도록 하겠습니다 :)
By. KB자산운용 힘을내요 슈퍼Powell
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